【ブログ】建物明渡し

2016-07-27

【大家さんが,賃貸借契約期間中に建物を明け渡してもらうには】

 皆さん,こんにちは。アトラス総合法律事務所の山本です。好きなテーマパークは,舞浜にあるネズミのアレです。

 先日,当事務所の代表弁護士新谷朋弘(あらやともひろ)から,「山本さん,賃貸借契約期間中に,大家さんが賃借人に対して建物の明け渡しを求めることはできますか?」という質問を受けました。「ほほ~,さすが弁護士,なかなか良い質問するやん!」と思い,「例えば,賃借人の賃料不払いが続いて~」と説明し始めたところ,「長くなりそうなので基本的なところから書面でまとめてください。」と言われました…。

 「(・д・)チッ」。長い戦いになりそうですが,皆さん,お付き合いください。

 

 1 明け渡しが認められる3つの原因

 (1)契約期間の満了(終了)

 建物の賃貸借契約を締結する場合,賃貸(賃借)期間を契約で定めるのが一般的だと思います。そうすると,賃貸借契約の期間満了により目的物の返還請求権が生じ(民法616条,597条1項),この請求権に基づいて建物の明け渡しを求めることになります。

 (2)賃貸人からの解約申し入れ

 期間の定めのない建物賃貸借契約の場合,契約は,「解約の申入れの日から六月を経過することによって終了」します(借地借家法27条1項による民法617条1項2号の修正)。ただし,解約の申し入れには,正当事由が必要となります(借地借家法28条)。

 (3)債務不履行による解除

債務不履行による解除の場合にも,賃貸借契約は終了するため,この場合にも明け渡し請求が可能です。例えば,賃料を滞納(賃料未払い)している場合や用法遵守義務違反の場合がこれにあたります。なお,賃貸借契約の解除には,信頼関係破壊の法理が適用されるため,注意が必要です。

 次回に続く…

 

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