【ブログ】貸主側の解約申し入れ

2016-08-02

 皆さん,こんにちは。アトラス総合法律事務所の山本です。さっそく,前回の続きから。前回は,私の好きなテーマパークを発表しました。今回は,私の好きな映画を発表します。いろんな映画を見ましたが,結局,ドクとマーティとビフが出てきて,過去に行ったり未来に行ったりするアレです。アレを超える映画に未だ出会えていません。

 さて,本題に入りましょう。

  1 賃借人は保護されている

 日本では,土地所有者の地位が賃借人の地位と比較して圧倒的に強かったため,建物保護法や借地法・借家法(現在の借地借家法)によって,賃借人の保護が図られてきました。この「賃借人保護」という考えが,以下のように,借地借家法の条文に表れています。

 2 貸主(賃貸人)側からの解約の申し入れ(貸主側のアクションが必要)

 (1)前回も書きましたが,期間の定めのない建物賃貸借契約の場合,契約は,「解約の申入れの日から六月を経過することによって終了」します(借地借家法27条1項による民法617条1項2号の修正)。ただし,解約の申し入れには,正当事由が必要となります(借地借家法28条)。

 (2)期間の定めがある借家契約(建物賃貸借)には,「法定更新」という制度があり,契約期間が満了したとしても直ちに契約が終了するわけではありません。

 つまり,賃貸人が,期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知(更新拒絶の通知)をしなかったときは,従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(借地借家法26条1項)。更新の拒絶には正当事由が必要です(借地借家法28条)。

 (3)「解約の申し入れ」や「更新拒絶の通知」に対して,借主が納得して応じてくれれば,明渡しはスムーズにできることになります。しかし,納得してくれない場合,「解約の申し入れ」や「更新拒絶の通知」に正当事由(借地借家法28条)がない限り賃貸借契約は継続するため,明け渡しは認められないということになります。

 それでは,次回は,「正当事由」とは何かについて書いてみます。

 

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