家賃(賃料)の未払いによる明渡請求

建物賃貸借契約が終了する一つのケースとしては,賃料滞納によるものが挙げられます。

賃貸借契約は貸主が建物を借主に使用収益させる代わりに,借主が家賃(賃料)を対価として負担する義務を負います。家賃を滞納することは,すなわち借主側の債務不履行と評価することが出来ます。

そこで建物明渡を求める上でまず始めに貸主が行うことは,借主に対して賃料未払いを理由とする建物賃貸借契約の解除を行います。
具体的には,滞納している家賃を支払うように催告し,その支払いが無ければ建物賃貸借契約を解除する,という内容です。
その際,後日建物明渡請求訴訟で賃貸借契約を解除したことを明らかにするため,内容証明郵便を用いて証拠化する方法が望ましいです。
 
では,借主が家賃を滞納した場合に,直ぐに建物賃貸借契約を解除し,借主に立ち退いてもらえるのかというと無条件に認められるものではありません。
確かに,借主側に落ち度はあるのですが,仮に1日でも延滞したからといって退去が認められるとなると,借主側の被る影響が大きくなってしまい,借主側の保護に著しく欠けるものとして借地借家法の趣旨に反することになります。
 
そこで,裁判所では,滞納などの借主に債務不履行の事情があったとしても,その態様が貸主と借主との信頼関係を破壊するに至る程度の債務不履行でなければ,債務不履行を理由にする賃貸借契約の解除は認めないものと判断されております(信頼関係破壊の法理)。
ただし,滞納分の家賃は借主の義務ですから,仮に建物賃貸借契約の解除が認められなかったとしても,滞納家賃の請求をすることは出来ます。
 
では,どの程度の賃料を延滞していると債務不履行として賃貸借契約の解除が認められるのかというと,事案によって異なりますが,概ね3か月以上の延滞している場合に賃貸借契約の解除を認めた裁判例が見受けられます。

 

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