任意売却と残債務について

任意売却を考える上で、どうしても避けて通れないことの一つに、売却後の残債務の問題があります。

わが国の住宅ローンの現状は、各金融機関の過酷な住宅ローン獲得競争という現実があり、購入資金の100%どころか、手続き費用まで含めて110%融資ということも珍しくありません。

そして新築戸建てなどの場合に顕著なのですが、市場価格は購入して中古となった瞬間に、通常2割から3割は価格が低下すると言われています。その結果としてほとんどの場合、購入と同時に住宅ローンの残高が、住宅の市場価格を大きく上回る、いわゆるオーバーローンの状態となります。
これが住宅ローンの一番大きな問題であり、一度住宅ローンの支払いが困難となると、たとえ任意売却が成功したとしても、その後に大きな残債務が残ってしまいます。この問題を解決しない限り、決して平穏な日常は戻っては来ません。

 

任意売却後の残債務はどうなる?

仮に任意売却の結果として、500万の債務が残ったとします。多くの場合、住宅ローンには保証会社の保証が付いています。

そして住宅ローンの滞納が一定期間(3ヶ月から半年)続くと、住宅ローン会社は保証会社から代位弁済を受け、債権は保証会社に移行します。

そして保証会社と任意売却後の残債務500万についてどうするかの話し合いが行われます。多くの保証会社では、債務者に支払い意志があれば、実はかなり柔軟に対応してくれます。

たとえばその後の遅延損害金の発生を止めて、月々2万円とか3万円の無理のない金額を返していけばよいといった感じです。そして交渉次第では元本金額の完済を条件にして、すでに発生している遅延損害金を全額免除してくれたりする場合もあります。

これはなぜかと言うと、残債務をこれまで通りに返せる人はほとんどいませんし、強硬な姿勢で返済を求めた結果、債務者が自己破産などの法的債務整理を行ってしまえば、もはや1円も回収できなくなるからです。とは言えこの交渉を個人で行うことは容易ではありません。専門的な知識や上手な駆引きが必要となり、この結果次第でその後の人生が大きく左右されることになりますから、債務の交渉に精通した弁護士に任せることが一番重要です。不動産会社は債務交渉の代理人となることは出来ません。

 

任意売却後の残債務がサービサー(債権回収会社)に売却されてしまった

金融機関や保証会社の残債務処理の選択肢の一つに、サービサーへの売却という選択肢があります。

これはバブル崩壊後に金融機関に認められた方法で、担保処分後の不良債権を売却することにより、売却額と残債務額の差額を欠損処理することによって、キャッシュフローを改善させることが出来ますので、金融機関の方針や債務者との関係によりこの方法を取ることもあります。

しかし恐れることはありません、逆に言えば大きなチャンスになることもあります。なぜかと言いますと、担保が外れた不良債権ですから、実は非常に安い金額で売却されます。

例えば残債務が500万だとすると、1%の5万円とか2%の10万円といった具合です。そしてサービサーはこういった債権を一括で大量に購入しますから、管理にも回収にも時間をかけることが出来ません。しかも金融機関ではありませんので、基本的に長期間の分割などを求めてくることはまずありません。もともと債権額の1%とか2%で購入した債権ですから、最低限それを上回れば利益になるわけです。実際には500万円の残債務を一括で100万とか50万に減額を条件に、支払いを求めてくることが多いのです。

しかしこの交渉も、残債務をかかえた本人が、自分で行うことは容易ではありません。債務交渉の専門家である弁護士が在籍する、アトラス総合法律事務所にお任せください。

 

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