建物明渡請求の流れ

建物明渡請求を行うにあたり,一般的な流れについて説明します。
 

1 法律相談

建物明渡を求める場合,その明け渡しを求める理由が様々あると思いますので(例えば,借主が賃料を滞納しているのか,老朽化のための建替え目的など),具体的な事情を伺った上,明渡を求める上での見通しや方針についてアドバイスさせて頂きます。
 

2 交渉

上記1で伺った事情を元に,主に借主側に債務不履行が見られないケースの場合には(建替え目的での賃貸借契約解消など),契約期間中に解約申入れ又は更新拒絶の通知を行い,契約終了にあたって「正当事由」が求められる裁判を行わなければなりません。

このような場合にはかなり裁判が長期化することが想定されるので,迅速な解決の為には,まず始めに借主と裁判外で早期明渡を求めるための交渉を行います。

裁判とは異なるので,借主が合意してもらえれば,自由な内容で取り決めることが可能です。
 

3 裁判

上記2で交渉が決裂した場合や,借主に債務不履行があり,話し合いでは退去してもらえない場合には,裁判(建物明渡請求訴訟)を通じて借主に建物明渡を求め,判決を言い渡してもらいます。

明け渡しを求める理由によっては,裁判が長期化することも想定されます。

また,事案によっては裁判所より和解案が提示され,双方合意の上で建物明渡の和解がなされるケースもあります。
その際に和解で成立した内容は通常の判決と同じ効力を有しています。
 

4 強制執行

上記3の判決又は和解によっても借主が退去しない場合には,「強制執行」の手続を用いて借主に退去してもらいます。

日本では,貸主自らが強制力を用いて借主を追い出すことは禁じられているため(自力救済の禁止),裁判所を通して退去を求めなければなりません。
 

(1)執行分付与,送達証明書の用意

強制執行を申し立てる前提として必要となるのが,判決や和解調書の正本に「執行文」を付与してもらうことと,判決や和解調書が借主に送達されたことを証明する「送達証明書」を用意します。

「執行文」とは,判決や和解調書の中で定められた権利(「債務名義」と言います。)だけでは,原則として執行することが出来ないので,別途執行力をつけてもらわなければなりません(判決正本等の末尾に「強制執行することが出来る」旨の書類が付け加えられます。)。

次に,判決や和解調書が借主に送達されて,強制執行の内容を借主が周知しうる状況にしておかなければなりませんので,送達証明書を裁判所に発行してもらいます。
 

(2)強制執行の申立て

上記(1)の書類が整ったら,賃貸物件の所在地を管轄する裁判所に属する執行官に強制執行の申立てを行います。

執行官とは,建物明渡しの執行の事務を担当する,裁判所職員のことです。

そして,執行官と「明渡しの催告」の日時を打ち合わせます。
 

(3)明渡しの催告

「明渡しの催告」とは,債務者である借主に予め引き渡し期限を伝え,その間までに任意の明け渡しを促す執行官の手続を指します。

概ね強制執行の申立てから2週間以内に執行官が賃貸物件に赴き,現況を確認した上,室内に入って引き渡し期限日及び強制執行日を記載した告知書,催告書を掲示します。
 

(4)断行日(明渡し)

引き渡し期限までに借主が退去しなかった場合には,強制執行を行います。

具体的には,事前に手配した運送業者等に室内の荷物を搬出させ,解錠技術者により鍵交換を行います。

運び出された荷物は執行官の指定する保管場所に1か月程度保管され,借主が引き取らない場合には,処分又は売却されます。

 

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